Eigenmietwert abschaffen: Was bedeutet das für Sanierungen und Steuerabzüge? (Stand 2026) Theresa Keller Wenn du Wohneigentum in der Schweiz hast, betrifft dich die Eigenmietwert-Debatte ganz direkt: Es geht nicht nur um eine Zahl in der Steuererklärung, sondern auch um die Frage, ob sich Sanierungen steuerlich noch gleich lohnen wie heute. Gerade bei energetischen Massnahmen sind die Beträge oft hoch – umso wichtiger ist ein klarer Überblick, was aktuell gilt (Stand 2026) und was du jetzt schon sinnvoll vorbereiten kannst. Kommentare Teilen Facebook X / Twitter WhatsApp E-Mail Merken Die wichtigsten Punkte zur Eigenmietwert-Reform für Sanierer:innen – Stand 2026. © onuma Inthapong / Getty Images Kurz erklärt: Was ist der Eigenmietwert – und was steht zur Debatte? Grundprinzip heute Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das besteuert wird, wenn du in deiner eigenen Liegenschaft wohnst. Gleichzeitig sind heute je nach Situation gewisse Abzüge möglich – insbesondere Hypothekarzinsen sowie Kosten für Unterhalt und (unter Bedingungen) energetische Massnahmen. Die politische Diskussion dreht sich darum, ob dieses System vereinfacht und der Eigenmietwert abgeschafft werden soll – und welche Abzüge im Gegenzug wegfallen oder angepasst werden. Was könnte sich ändern – und ab wann? Für dich als Eigentümer:in ist der entscheidende Punkt: Eine Reform wird typischerweise nicht nur den Eigenmietwert betreffen, sondern auch die Logik der Abzüge. Denn Steuerrecht wird in der Regel als Gesamtpaket aus Einnahmen- und Abzugsseite austariert. Darum ist es wichtig, zwei Dinge auseinanderzuhalten: Was gilt heute (für deine nächste Steuererklärung) und welche Reform-Varianten sind grundsätzlich denkbar (ohne dass du darauf wetten musst). Bundesebene vs. kantonale Spielräume (Einordnung) In der Schweiz greifen beim Thema Wohneigentum und Steuern mehrere Ebenen ineinander: Der Rahmen wird über Bundesrecht und die Bundessteuer geprägt, während Kantone bei der Umsetzung und bei Details (z. B. Praxis, Formulare, Nachweisanforderungen, teils Abzugsmodalitäten innerhalb des zulässigen Rahmens) eine wichtige Rolle spielen. Für deine Planung heisst das: Selbst bei einer nationalen Reform können sich Übergänge, Details und Vollzug kantonal unterschiedlich anfühlen. Stand-Box (Update) Stand: 05.03.2026 Was du heute sicher weisst: Für die Steuerperiode 2026 gelten die aktuellen Regeln deines Kantons und der direkten Bundessteuer. Für eine allfällige Reform gilt: Entscheidend sind der definitiv verabschiedete Gesetzestext, Übergangsbestimmungen und das Inkraftsetzungsdatum. Parallel blieb das Thema «Abzugsfähigkeit von Unterhalt und energetischen Massnahmen» ein Kernpunkt in der Ausgestaltung möglicher Reformmodelle. Für die praktische Umsetzung ist dabei besonders relevant, wie energetische Massnahmen künftig behandelt würden. Szenario (neutral) Was es bedeuten würde Was du heute tun kannst A: Keine Änderung Eigenmietwert bleibt, Abzüge bleiben grundsätzlich nach heutigem System. Planungssicherheit, aber weiterhin Komplexität. Sanierung fachlich priorisieren (Energie, Bausubstanz), Abzüge sauber dokumentieren, Offerten und Rechnungen vollständig ablegen. B: Änderung ab Jahr X Eigenmietwert fällt weg oder wird angepasst; gleichzeitig könnten Abzüge (z. B. Unterhalt, Energiesparmassnahmen oder Schuldzinsen) ganz oder teilweise eingeschränkt werden. Sanierungen so planen, dass du handlungsfähig bist: Projekt in Etappen, Zeitfenster und Budget definieren, Belege/Leistungsnachweise strukturiert sammeln, kantonale Steuerpraxis früh prüfen. C: Kantonale Unterschiede spürbar Auch bei nationalem Rahmen können Vollzug und Details (Formulare, Nachweise, Interpretation) kantonal variieren; das kann den «Nettoeffekt» für dich beeinflussen. Vor dem Start: Rückfrage beim kantonalen Steueramt oder bei einer Steuerexpert:in. Zusätzlich Förderbedingungen separat prüfen (nicht mit Steuerabzug verwechseln). Was heisst das konkret für energetische Sanierungen? Energetische Sanierungen sind aus Nachhaltigkeitssicht oft ein grosser Hebel: Sie senken den Energieverbrauch, reduzieren Treibhausgasemissionen und steigern häufig den Komfort. Steuerlich sind sie in der Schweiz heute in vielen Fällen relevant, weil bestimmte Investitionen unter «Energiesparmassnahmen» fallen können. Das Gebäudeprogramm bietet dazu praxisnahe Orientierung, welche Massnahmen typischerweise als energetisch gelten und welche Unterlagen du brauchst. Wichtig: Steuerabzug und Förderung sind zwei getrennte Systeme – und nicht jede energetische Massnahme ist automatisch in jeder Konstellation gleich abzugsfähig. Unterhaltskosten, Energiesparmassnahmen, Rückbau – mögliche Änderungen In Reformdiskussionen werden häufig mehrere Abzugskategorien gemeinsam betrachtet. Ohne Spekulation über den Ausgang hilft dir folgende Einordnung für Gespräche mit Fachpersonen: Unterhaltskosten: Darunter fallen typischerweise Arbeiten, die den bisherigen Zustand erhalten (z. B. Reparaturen). Bei Reformen steht oft zur Debatte, ob und wie stark solche Abzüge bei selbstgenutztem Wohneigentum weiterhin möglich sind, wenn im Gegenzug der Eigenmietwert entfällt. Energiesparmassnahmen: Dazu zählen in der Praxis häufig energetische Verbesserungen (z. B. Dämmung, effiziente Heizsysteme), wobei die genaue Abgrenzung und die Nachweispflicht zentral sind. Das Gebäudeprogramm weist darauf hin, dass eine saubere Dokumentation der Massnahme, der Kosten und des energetischen Bezugs entscheidend ist. Rückbau: Rückbau- oder Abbruchkosten können in Sanierungsprojekten eine Rolle spielen, etwa wenn alte Bauteile entfernt werden müssen. Steuerlich ist die Behandlung komplex und hängt stark vom Zusammenhang der Arbeiten und der kantonalen Praxis ab. Gerade hier lohnt sich frühzeitige Klärung, weil falsche Annahmen schnell teuer werden können. Entscheid-Hilfe: Sanierung jetzt planen – ohne Aktionismus Viele Eigentümer:innen spüren gerade Druck: «Soll ich jetzt noch schnell sanieren, bevor Abzüge wegfallen?» Ein guter Entscheid entsteht selten aus Stress, sondern aus Struktur. Nachhaltig ist eine Sanierung dann, wenn sie technisch sinnvoll, finanziell tragbar und sauber geplant ist. Dabei kann eine kluge Etappierung oft mehr bringen als ein Schnellschuss. 5 Fragen zu Budget, Förderfristen, Steuerprogression, Dringlichkeit Wie dringend ist die Massnahme baulich? Wenn Feuchtigkeit, Schimmelrisiko, Sicherheitsmängel oder ein ausfallgefährdetes Heizsystem im Spiel sind, sollte die technische Dringlichkeit höher gewichtet werden als mögliche Steueränderungen. Ist das Budget robust – auch bei Zinsen und Teuerung? Plane Reserven ein. Eine energetische Sanierung kann Folgekosten auslösen (Nebenarbeiten, Baunebenkosten, Provisorien). Eine solide Finanzierung verhindert, dass du später bei Qualität oder Nachhaltigkeit sparen musst. Welche Förderfristen gelten konkret? Förderprogramme haben oft Bedingungen und Zeitpunkte (z. B. Gesuchstellung vor Baubeginn). Prüfe das separat vom Steuerthema. Wie wirkt die Steuerprogression bei dir? Abzüge wirken nicht «1:1» gleich viel: Je nach Einkommen/Vermögen und Kanton ist der Effekt unterschiedlich. Wenn du grössere Massnahmen planst, kann ein Gespräch mit einer Steuerexpert:in helfen, die Arbeiten sinnvoll über Steuerperioden zu verteilen. Hast du alle Nachweise im Griff? Für die Steuer zählt nicht die Absicht, sondern die Dokumentation. Lege Offerten, Verträge, Rechnungen, Zahlungsbelege und eine kurze Projektbeschreibung strukturiert ab. Das reduziert Rückfragen und erhöht die Chance, dass Abzüge korrekt anerkannt werden. Wenn du unsicher bist, hilft ein pragmatischer Mittelweg: Jetzt planen und abklären (technisch, finanziell, steuerlich), aber erst dann auslösen, wenn du die Förder- und Nachweislogik verstanden hast. So bleibst du handlungsfähig, egal wie sich die Reform entwickelt. So bleibst du up to date Weil Steuerrecht in der Schweiz über mehrere Ebenen läuft, sind «Gerüchte» besonders fehleranfällig. Für verlässliche Updates eignen sich (1) Informationen der zuständigen Behörden deines Kantons, (2) offizielle Erläuterungen zu Gesetzesänderungen und (3) fachliche Einordnungen durch etablierte Beratungsstellen. Für die praktische Steuerlogik rund um energetische Massnahmen ist Das Gebäudeprogramm eine hilfreiche Anlaufstelle. FAQ «Gilt das auch für vermietete Liegenschaften?» Teilweise anders. Bei vermieteten Liegenschaften stehen Mieterträge im Vordergrund, und Abzüge (z. B. Unterhalt) werden steuerlich in einem anderen Kontext geprüft als bei selbstgenutztem Wohneigentum. Die Reformdiskussion fokussiert häufig stark auf selbstbewohntes Eigentum und den Eigenmietwert; Details zur Abzugsfähigkeit können je nach Nutzung (selbstbewohnt vs. vermietet) unterschiedlich geregelt sein. «Soll ich Sanierungen vorziehen?» Nicht automatisch. Sinnvoll ist ein Vorziehen vor allem dann, wenn (a) die Massnahme technisch dringend ist, (b) Förderfristen oder Lieferzeiten dafür sprechen und (c) du die Finanzierung und Projektqualität sicherstellen kannst. Wenn du hingegen nur aus Angst vor möglichen Änderungen handelst, steigt das Risiko für Fehlentscheide (schlechte Offerten, Zeitdruck, unklare Nachweise). Besser ist meist: Projekt sauber planen, Nachweise sichern, kantonale Regeln prüfen – und dann im passenden Zeitfenster umsetzen.